序章 中古マンションを売りたいの?

先日、一緒に酒を飲んでいた友人から相談があり、

「そろそろマンションを売ろうか迷ってるんだわ、どうしよっかなあ・・・」

とのこと。

ぼちぼち景気もピークに差し掛かっている気がするし、消費税も上がるし、ローン残も多いので高く売れるときに売ってしまいたいそうです。

その話を聞いた私の正直な感想は、

「消費税上がるの10月だぜ?考えるの遅すぎだろwww」

って感じでしたw

 

さて、

自分も中古マンション買って数年後に高く売り抜けた経験があるんですが、マンションの売却はかなり周到な作戦と長い時間が必要です。

「マンションをそろそろ売ろうかな?」って思いすぐ買い手が見つかるものではありませんし、いざ中古マンション(家)の販売を開始したものの、ぜんぜん売れない、なんてよくある話じゃないかと思います。

そこで、

せっかくこのブログにアクセスしていただいた方に私の経験談を交えた中古マンションを少しでも高く売る方法をお話してみたいと思います。

 

※初めて自分のマンションを売る人は、特に注意してくださいね。

今の貴方は中古不動産市場という魑魅魍魎の巣窟へ向かう純粋無垢な子供、またはライオン、トラ、ヒョウ、大蛇、ハゲタカ、ハイエナ、ワニなどの猛獣に周囲を囲まれたかわいいウサギのようなものと思います。

速攻で喰い殺されるまでは行かないと思いますが、少しでも甘く見たらケツの毛まで抜かれるでしょう。

それくらいヤバイ界隈なんです。

マンションを少しでも高く売って、魑魅魍魎の餌食にならず逃げきるのです!

不動産の売却一括査定(見積)?それ、あんま意味ないです。

さて、

「中古マンションを少しでも高く売ろう!」と考えてネットで調べた際、だいたいどこのサイトも複数の不動産会社に見積を取れる一括査定サイトを勧めて来ます。

複数の不動産屋の査定価格を比較すればどこに依頼すべきか一発で分かるでしょ?一番高い査定した会社に頼めばOKじゃん?って・・・

 

が、あの不動産一括査定ってほとんど意味ありません。

そんな単純明快な話ではないのです。

 

と言いますのも、

一括査定サイトを推奨するサイトが広告収入目当てで作られているから、だけではなく、不動産屋が出してくる査定そのものにあまり根拠がないからなのです。

不動産屋からすれば、査定価格(売り出し推奨価格)なんて正直いくらでもいいんですよ。

査定を出した不動産屋が、自分でその物件をその価格で買う訳じゃないのでね。←これ重要ポイント。

 

そうなんです。

不動産屋の査定はあくまでも”売り出し推奨価格”に過ぎません。

そんなのいくらだっていい訳です。

なので実質の売買相場が2000万円の中古マンションに平気で2500万円とか、2800万円の適当なアホ査定(売り出し推奨価格)をいれてきます。

 

よく考えてみてください。

不動産屋側が査定を依頼された時点で欲しいのは売主との専任媒介契約です。正しい販売予想価格ではありません。

このため不動産屋としては、貴方の物件の査定金額を夢はモリモリに盛る方がヤル気をアピールできるし、お客さんの心証も良くなり「じゃあ御社で売りましょう!」とのってきて契約を取りやすくなりますよね?

逆に、貴方が2000万円以上で売りたいと思っているマンションに、1980万円のシブい査定をしてきたA不動産屋がいるとします。

別のB不動産屋は2500万円、C不動産屋は2600万円のバブリーなアホ高査定をしてきています。

この時、1980万円のA不動産屋の査定なんて貴方にとって論外ですよね?「このA不動産屋はヤル気がねえなあ。」と不動産屋との仲介契約を検討する上で一番最初に除外されてしまうでしょう。

貴方は超高確率で2500万円のB不動産屋か2600万円のC不動産屋と専任媒介契約を結ぶんじゃないでしょうか?

「BやC不動産屋のほうがAより高く売ってくれそうだな!」と。

たとえ、その中古マンションの相場(実力値)が1900~2000万円程度だとしてもです。

この時、

A不動産屋としては相場に照らし、売主である貴方にとって最も誠実な見積をしたつもりが仇になってしまうのです。

 

そんな理由から・・・

一括査定サイトで依頼すると、どの不動産屋も査定価格がアホ高くなってしまいがちなのです。

どこも専任媒介契約が欲しいですからね。

見方を変えれば、

一括査定依頼を受けた不動産屋は専任媒介契約を取りに行くのが先決で、その査定価格で実際に売れるかどうかは二の次でいいのです。

解ります?

 

なので、

少しでも高く売りたければ複数の不動産屋に一括で査定を依頼しましょう!という煽りに乗ってアホ高い査定をもらったところで、その査定価格は売り手にとって何ら意味がない数字の羅列に過ぎない可能性が高いのです。

その価格で実際に売れる(買主が見つかる)保証も全くありません。

そう考えると各社が出してきた査定価格(売り出し推奨価格)を比較する行為はナンセンスですよね?

 

そんな事情を知らないとどうなるか?・・・

一括査定の依頼を受けた各不動産屋は、まず我先にとお客とアポを取り上述のような査定価格(売り出し推奨価格)の資料を抱えて家にやってきて「いやー、ここはいいマンションですね!売れそうですね。」と恵比須顔で両手をスリスリしてきます。

「この辺は得意中の得意エリアです。私自身も○○市に住んでXX年です。もし当社に任せてくれたら、来週にでもお客様を○組お連れできますよ!」と嘘をつくヤツもいます。(※実際私はこれやられました。翌週お客など一人も来ませんでしたが・・・。)

そんでもって、

中古マンションを少しでも高く売りたいど素人のお客としては一番アホ高く査定してくれた不動産屋の話を聞いて、

「えー!そんなに高く売れるんですか?やったー\(^o^)/ じゃあ、御社にすべてお願いします。よろしくお願いします!」

と大喜びで専任媒介契約書にサインしてしまう訳です。

そして捕らぬ狸の皮算用をしながら(しばらくの間)悦に浸ってしまうことでしょう。

「ずいぶんマンションの値段って上がってるんだな。売れたら何を買おうかな~。」あれも欲しい、これも欲しいなんてね。

 

この時点で「え?俺のこと?!」と思い当たる人いませんか?

それやばいです。

不動産屋の罠に嵌っている可能性が大だからです。

 

さて、

クソ高い査定を出した不動産屋は貴方との専任媒介契約がとれて、まずはニンマリすることでしょう。

「また欲深いバカな客が引っかかったわ。ぷぷぷ。そんな値段で売れりゃ誰も苦労せんわ、アホが。この欲豚がぁ!!」ってw

※実際、私もこれに引っかかったんですけどねw

ちなみにウチが受け取った売り出し推奨価格の下限は、実際売れた価格の120%でした・・・。売り出し推奨価格の上限は実際売れた価格の130%くらいだったと記憶しています。

仮に、実際売れた価格が2000万円だったとすると、

査定価格(売り出し推奨価格)は 2400万円~2600万円

って感じでした。

不動産は値が張りますから相場より20%~30%高いと数百万~1千万円以上高く査定されることが多いでしょう。

そりゃ、目がくらみますよねぇ(^^;)

貴方のマンション、そんな値段じゃ売れません。

さて、

不動産屋と専任媒介契約を結ぶとレインズに登録しSUUMOなどの大手のポータルサイトに物件情報を掲載し、近所に気持ち程度のビラ(広告)を撒いてくれます。

ただし、相場と乖離した値段で出してもほとんど空振りでしょうね。

内覧どころか問合せすら来ません。

だって、クソ高いんですから。

・・・

買主の立場になって考えてみてください。

自分だって相場よりクソ高い中古マンションに問合せしたり、内覧に行こうと思ったりしないでしょ?

そりゃそうなんですよね。

 

そして時間だけが虚しく経過していきます

「なんでワシのマンション売れんのやろ?おかしいなあ・・・」

って疑問が沸いてくるのです。

それは貴方のマンションが悪い訳じゃないんです。

貴方は、まんまと不動産屋側が仕掛けた最初の罠(ファースト・トラップ)にかかったに過ぎません。

需要のあるマンション(不動産)であれば相場に近い価格帯になってくれば関心を持った買い手がチェックしてくれ、さらに興味があればちゃんと問い合わせが来ますからご安心を。

プロの不動産屋が何とかしてくれる?いえいえ・・・

プロの不動産屋が待っているもの

販売開始してしばらく(1~2か月)経過したものの、問合せも、もちろん内覧の希望も全くなし。

このときクソ高い査定を出した不動産屋は何も言わずにじっと待っています。

ただじっとあることを待っています。

 

何を待っているのか?

考えてみてください。

 

3・・・2・・・  

 

1・・・

 

それは・・・

 

待てど暮らせど全然やってこない買い手を待ってる訳ではありません。

 

物件の売り手(客側)から、

「少し値段を下げようかな。」

と言われるときを待っているのです。

 

実は不動産屋側は貴方の物件が売れなくともたいして痛くありません。

不動産屋からすれば数ある仲介物件のうちの一つなだけで、貴方の物件が”全て”ではないのです。

営業活動に実費もかかりますがサイトの掲載料や広告用のチラシ代くらいなので不動産屋としては大したことありません。(よほど零細のとこを除いて)

なので、

仲介の専任媒介契約さえ取ってしまえば、不動産屋としては物件の売り手側からアクションが起きるの待ってるだけでいいのです。

すなわち、

「すこし値段を下げてみようか。」と客が言うまでほとんどなにもしません。

プロの不動産屋への期待?

「不動産屋もプロだし、専任媒介契約したからには多少はお客を連れて来るでしょ」って?

いえいえ、相場よりかなり高い中古マンションに見込客を連れてこれる不動産屋はまずいません。

たまに間違えて見に来るお客や冷やかしもいるでしょうが、まず買いません。

なぜなら、もしその不動産屋に相場より高い不動産を売りつけられるセンス(特殊能力)があったらどうなりますか?

簡単に大金持ちになれますよね?

不動産を相場で買って、相場より高く売ればいいだけなので・・・。

実に簡単です。

相場より高く売りつけられるセンス(特殊能力)があるにも関わらず朝から晩まで身を粉にして不動産業界で働くでしょうか?

と考えればありえない事と分かります。

それはどんな商売でも然りです。

大金の絡む不動産売買では、淡い期待や根拠のない妄想が大きな失望、取り返しのつかない最悪な事態へとつながるリスクがあります。

注意しましょう。

常に冷静に、客観的に、そしてややシビアな目を持って不動産屋と接した方がいいと思います。

プロの不動産屋の正体

またクソ高い査定を出した不動産屋から「もっと値下げしないと売れませんよ!」と言ってきたりもあまりしません。

しつこく言ってお客に契約切られたら終わりだからです。

しかも、

「じゃあお前のとこの最初の査定(売り出し推奨価格)はなんだったんだ?」ってお客に突っ込まれたり最悪、喧嘩になる可能性だってありますからね。

プロの不動産屋はそんなヤブヘビなことはしません。

売主であるお客側が、資料請求もない、問合せもない、内覧もない、当然いつまでも売れないという現実に音を上げてくれるときを待てばいいのです。

さて、売れなくて困るのは自分です。

繰り返しになりますが、

クソ高い査定を出した不動産屋は専任媒介契約さえ結んでしまえば、たとえ物件が売れなくとも売主であるお客が勝手に音を上げてくれて、我慢できずに「値下げする!」と言うのを待てばいいだけなのです。

 

逆に、物件がずっと売れずに困るのは自分のほう(売主)になります。

実質的なコストはかかりませんが、皆さん何らかの事情があってマンションを売りたいのであり、不動産屋のアホ高い売り出し推奨価格を据え置いても買い手などいつまでも見つからず、最低でも貴重な時間を著しく浪費してしまうからです。

人生は有限ですし、アホ高い価格で何カ月も、場合によっては1年以上もマンションが売れないまま時間を無駄にするのは避けたいですよね?

買い手が見向きもしないアホ高い価格でマンションを売りに出す≒時間の浪費になる

これ重要ですので覚えておいて損はありません。

 

また、生活や仕事などの資金繰りに厳しく、マンションの売却代金をアテにしていたらさらに大変なことになります。

もしマンションが売れる前に首が回らなくなって生活が破たんしたら?

ちょっと洒落になりません。

もし背筋がゾッとした方がいたら気を付けてください。

実際、住宅ローンに行き詰って破産する人も少なくありません。

興味があればユーチューブで「住宅ローン 破産」で検索してみてください。

クソ高い査定(売り出し推奨価格)を提案した不動産屋は、物件が売れなくとも何にも責任をとらない。

そんな不動産屋に任せた売主が悪い。すなわち全ては自己責任である。

ここも重要ポイント。覚えておいて損はありません。

 

で、結局どうなるかと言えば・・・

そのままクソ高い査定を出した不動産屋に専任媒介契約で任せれば、まったく売れないままになるか、自分の判断で売れる水準まで泣く泣く値下げしていくしかありません

不動産屋も売り出して最初のほうはソコソコ動いてくれますが、その後はほとんど何もしてくれないでしょう。

貴方が値段を下げなければ高確率で放置プレーになります。

 

「オイコノ!不動産屋!!お前らいったい何やってんだ!?」

ってクソ高い査定を出した不動産屋の担当を問い詰めても、

「いやあ、今のところ問合せは何も来てませんねえ~。ハッハッハ・・・(つーか、こんな値段じゃ売れねえんだよ。もっと値段下げろよ、この欲豚が!)」

貴方を見て不動産屋はニヤニヤしながら頭ポリポリってっとこでしょう。

自分で売り出し推奨価格をクソ高く提案しておいて、反応がなくとも責任感などおくびも見せません。たぶん。

不動産屋が売主であるお客に調子のいいことを言いながら手をスリスリ、スリスリしてくるのは専任媒介契約書に判子を押すまで

判子押したら終わり。

それ以降はしれっとしたもんです。

クソ高い査定を出した不動産屋は、時間が経てば苦しくなった売り主(お客)が、勝手にどんどん値下げをすると分かってますのでね・・・。

ニヤニヤしながら客の顔色を眺めているのが安全策と言えるのです。

 

また、どの不動産屋にも言えますが他にも多数の案件を抱えています。

貴方の専属マネージャーでも保護者でもありません。

仲介手数料を稼ぐために早く商談のまとまりそうな物件を優先して活動してしまいます。

中古マンションを高く売るポイント

「じゃあ、どないしたらええねん(´;ω;`)ウッ…」って方もいらっしゃるでしょう。

ここからは私の経験からするアドバイスです。

①不動産屋に頼り切らない。

「なんでもご相談ください!」という不動産屋もいますが、正直なんでも相談して手の打ちを明かすのは微妙です。

ビジネスとしての不動産屋は早期に仲介手数料を稼げればそれでいいだけです。

なんでも相談すれば売り手の利益を最大にしようとする存在ではありません。

もちろん、不動産屋も人によるのでしょうが、

もし、売主が借金や生活資金に困って一刻も早くマンションを売りたいと言えば「じゃあ、この物件は激安で叩き売っても客は文句言わないよな?おいしい、おいしい。早く仕事が終わりそうだ。ひゃひゃひゃ」でしょうし、別に急がないから高く売りたいと言えば「ああん?こいつは欲豚ね。この値段じゃこの物件はしばらく売れそうにねえなぁ。あまり労力かけないで放置にしとくか。売れればいいけどねえ。ククク・・・」って感じでしょう・・・

また謙虚に「マンションを売るのは初めてなもので。右も左も分からないんです。」と言えば「はあ?じゃあこの客は何も勉強してねえんだな。おう、ヨロシクやってやるよ。ぐひょひょひょ・・・」ってところですかね。

 

とすれば、

不動産屋はあくまで広告の代行と買い手との窓口(資料の送付や日程などの調整役)にすぎないと考えたほうが分かりやすいかと思います。

不動産屋と仲介の契約をする前に・・・

まずは、マンションの中古価格などはSUUMOやアットホームの大手ポータルサイトで自分でじっくり調べてみるといいでしょう。

築年数、広さ(間取り)、駅との距離、付属設備、etc…

近所の属性の近い中古マンションが現在いくらで売りに出されているのか?入念に調べてみてください。

「ああ、近所のあの古いマンション、3LDKで1600万円で売りに出てるのか。」

「駅のすぐそばの築浅マンションは2LDKで2500万円なのか。」

とか。

また同じマンションの部屋が過去いくらで売れたのか?これも見ておいてください。不動産屋に頼めばレインズの過去データくれると思います。

 

その上でざっといくらくらいで売れそうなのか?

自分自身で考えてみる姿勢が重要です。

ご近所のほとんど同じようなマンションが相場の価格2000万円で売りに出ているのに、自分の物件を2500万円で売ってもまず売れません。

逆に1950万円で売りに出せば、先にお客さん(買い手)が見に来る可能性があります。

また、時間をかけても高く売りたければ、やや高い値段から下げていくこともできますし、早く売却したいなら相場より少し下の価格からスタートしてもいいでしょう。

そんな形で自分なりのプライシングのイメージを作っておくことが重要に思います。

相場を見ておくと役に立つ

不動産屋の意見に頼りすぎてはダメ、自分自身で相場を見ておきましょう。

全部不動産屋任せ(他人任せ)にして高く売るも損させられたもないわけで、大切な資産を上手に売るには主体性を持った販売活動が大切になってきます。

相場感を養えば最低でも不動産屋がアホ高い査定出してきた際に「おかしいんじゃないの?」って気が付くことができますし、捕らぬ狸の皮算用で時間を無駄にしなくて済むはずです。

「うちの近所の同じようなマンションが2000万円、もっと駅に近いマンションが2250万円で売られている。だったらこの不動産屋が出してきた査定(売り出し推奨価格)が2500万円って高過ぎだろ?だれが買うねん?」

みたいに。

逆に不動産屋の変なアドバイスに従って、よく分からないままクソ安い価格に設定するリスクも減ります。

「うちの近所の同じようなマンションが2000万円、もっと駅に近いマンションが2250万円で売られている。どうして不動産屋が出してきた査定(売り出し推奨価格)が1500万円なんだ?安すぎるだろ、おい!?」

みたいに。

 

いかがでしょうか?

自分の身は自分で守れ、です。

せめてこれくらいの知識や自分なりの考えをつけてから、不動産屋と仲介契約の締結に向かいたいものです。

今はネットで検索すれば一定の情報を入手できるのですから便利です。

ついでに気になる不動産屋も探そう

近隣中古マンションの相場をチェックする際、SUUMOやアットホーム、Yahoo不動産などの不動産ポータルサイトを活用するのがおススメ。

無料で利用できるので使ってみてください。

(あまり良くわからなければSUUMOだけでもいいと思います。)

で、

その際に自分の売りたいマンションと属性の近いマンションの販売情報をチェックします。

例えば

○○駅から徒歩何分

△△市内で3DK~3LDK

△△市内で50平米以上

とかで検索すれば、自分と売りたいマンションに属性が近い不動産を絞り込んでみることができます。

するといくらくらいで、どんなマンションが売りに出てるか分かりますね。

 

さて、そこでですね、追加のお仕事があります。

「へえ、このマンションは掲載写真が素敵だなあ・・・」

とか、

「このマンションは説明が詳しく書いてあって分かりやすいなあ。問合せしてみたくなるわ・・・」

って思う物件に当たると思うんです。

その気になった物件を仲介している不動産屋をチェックしてください。

写真の撮り方や説明(キャッチ)の仕方は不動産屋によって個性があります。

大手でも雑な会社は雑ですし、中小でも丁寧な会社は丁寧です。

自分がいいなあ、と思った紹介ページを作っている不動産屋に仲介を頼めば同じような写真撮影や物件情報の記述をしてもらえる可能性が高いですよね?

この手法は結構使えます。

②専任媒介契約より一般媒介契約がよいのか?

先にも少し書きましたが、私も一括査定でアホ高い価格を出した大手不動産屋Mと契約してしまいました。

かなり値下げして喧々諤々やりましたが、結局は半年売れずに専任を切りました。

  • 「あーあ・・・最初のアホ高い査定(売り出し推奨価格)に騙されてココと契約しちまったわ。失敗したなー。」という思いで信頼関係に亀裂が生じていたこと
  • 契約前は「来週にでも○組のお客様をお連れできます!」と宣言しながら、いざ契約後は全然連れてこれなかったこと(かなり値下げしてからようやく内覧が来るようになっただけ)
  • サイト掲載用の室内の写真撮影を事前予告なく開始し、かつクソみたいなしょぼいデジカメで撮影したため写真の出来が滅茶苦茶悪かったこと
  • コスト削減なのか担当者が自転車で移動しておりフットワークが悪く期待したほど内覧時などのサポートがなかったこと(内覧に立ち会わないこともあった)
  • この土地に住んでおり近隣地域には詳しいですとプロフィールで書きながら地場の参考になる不動産情報(あの物件があの価格で売れたとか、新しくあのマンションで売りに出されたなど)を何も知らなかったこと
  • サイトに掲載したあとは値下げ対応以外手を付けようとしなかったこと

などが理由です。

こっちが「仕方ない。じゃあ値下げしましょう。」と言ったときだけは目を輝かせてすぐやってきましたが、あとはホントに何もしなかったですねw

そんなこんなで相場に近づけて値下げをコールしてはいましたが結局成約には至らず、半年という長い時間を無駄にしました。

「ああ、こいつらとはもういいや。ダメだこりゃ。」って感じでした。

 

が、大きなメリットもありました・・・

この会社との専任媒介契約を切り捨てて妙に清々したというか「よし、ヤッタ!Mの専任切り捨ててやったぜ!4ね、地獄へ池や、このホラ吹き不動産屋が!!」「ほな新しいとこと心機一転してがんばろうや!」っていうスッキリ感・高揚感もあったんです。

今でもMの専任を切って大正解だったと思っています。

「この不動産屋に騙された!」というモヤモヤした感じがある中での販売活動ではスムーズに成果を達成できませんし、万一上手くいっても、こんなところからバカ高い仲介手数料を請求されたら結局ムカついたでしょうからねw

もし、今の貴方が同じような状況であれば思い切って契約を見直してもいいと思いますよ。

不動産屋は全国に掃いて捨てるほどあるのですから、貴方と相性のいいところはあるはずなのです。

 

さて、

その後私も再度しっかり研究をしまして、

事前にチェックしていた良さげな不動産屋3社と一般媒介にして契約をし直し、販売を開始したところ、運も良かったのですが2週間もしないうちに買い手が見つかりました。

最終的に買い手を見つけたのはご近所の中小不動産屋の社員、写真撮影のめっちゃ上手い若いアンチャンでした。

彼は、事前に明日の○時から撮影しましょうと言ってきたので掃除も出来たし、ちゃんと天気や光の角度を考え高級一眼レフで撮影していました。

出来上がった室内の写真は滅茶苦茶キレイで「これはいいぞ!」って思いました。

SUUMOなどの掲載写真もクソみたいなデジカメで撮影していた大手不動産屋Mのときとは比較にならない高級感がありました。

写真の綺麗さは大きいですね。(こっちも俄然ヤル気がでます。)

 

内覧の予約がすぐに入りました。

 

数日経過し、そこの若いアンチャンから、

「あー、もしもし~、買いたいっておっしゃるお客さんから連絡来ましたよ~。ちょっと今日伺ってもいいっすかぁ?」

という電話がきて、その夜、買付申込書をぺらぺらさせながら持ってきたのです。

大手不動産屋Mの担当との半年間の苦労はなんだったのか?と思うと私はどっと疲れが出ました。

ふぅ~・・・

 

専任媒介契約がダメってこともないのでしょうが、見込みが立たないなら早めに別の作戦に動くのもアリだと思います。

半年も大手不動産屋Mに専任で任せていたのを少し後悔しています。

今回の教訓として、専任媒介契約は不動産屋側にはメリットが大きいのですが、売り手にはあまりメリットが無いと感じました。

確かに2週間に一度活動報告はしてきますが、あんなもんテンプレのクソのような書類です。

「がんばります」「強化して参ります」的な書面をもらっても正直何の役にも立ちません。

売り手にとって不動産屋は買い手を連れて来てくれてナンボの存在。

結果の伴わない活動報告などもらってもはっきり言ってゴミ以下です。

 

また、不動産屋も人間ですし付き合えば多少の情が沸きますが、結果がでないなら心を鬼にして対応する(契約を切る)ことも重要です。

悩んでいる場合は「マンションを売るのは、ビジネス(の一種)」と割り切ってみるのもいいのではないでしょうか。

もし貴方が社長をしている会社の独占販売代理店が、貴方の会社の商品をさっぱり売ってくれないなら契約を解除しないといけませんよね?商品が売れなければ会社が潰れてしまいますから当然です。

そして、自分の会社の商品をもっと積極的に売ってくれそうな優秀な代理店を見つけなければなりません。

マンションを売る際の不動産屋もここで言う代理店と同じようなものです。

 

もし私がもう一度マンションを売るなら、100%一般媒介契約にします。

ベストは3社程度と契約、それぞれ違う強味のある不動産屋を競わせます。例えば、最初の一社は大手不動産業者、もう一社は地元の老舗不動産屋、最後に賃貸に強い不動産屋、みたいな感じで。

 

専任媒介はスタートでこけたらオシマイ。

契約を延長しても大した情報ももらえず成果もなし。

全くいいことがありませんでした。

③売却活動期間に余裕を持つこと

これが中古マンションを高く売るのに一番重要なファクターかもしれません。

できるだけ早め早めに動いて作戦をじっくりたて、時間と資金に余裕を持って心理的に楽な状態で売却活動に臨みましょう。

例えば借金の返済で目の前の生活が苦しくなってマンションを売る場合、選択肢がほとんどなくなってしまいます。

業者の買取を使うかクソ安値で叩き売るしかありませんよね。

そうなると相場より3割~くらいは安くなってしまうようです。

逆に期間に余裕があればやり直しもききますし、多少高くとも欲しいと言う買主が現れるまで時間をかけてじっくり待つことができます。

マンションを高く売るには、心・金・時間に余裕がある必要があります。

肝に銘じておいてください。

 

自分自身が無事平穏な環境に置かれているときこそが高値で自分のマンションを売り捌ける最強最高のチャンスなのです。

例えば会社での減給、ボーナスカット、リストラ、退職などで住宅ローンの返済や生活資金に困るような事態が発生してからでは遅いのです。

身の危険が迫っている中でハイレベルのパフォーマンスを上げられる人間はいません。

マンション売れて万歳!はまだ早い

この記事を読んで「うひょ~、マンションを高く売るのって大変そうやな・・・(´;ω;`)」って思った方がいましたら、マンションの売却活動はまだまだ序の口①の段階です。

そこから先、②からもなかなか大変なんですよ。

高値でマンションが売れたら「ヒャッハー!アイム・キング・オブ・ザ・ワールド!!」ではありません。

売却活動や引越の作業で疲労・憔悴し、判断能力が鈍っている貴方のポケットの中身を狙っている魑魅魍魎、猛獣、鬼畜はまだまだやってきます。

気を抜いたら負けです

動物の死骸に群がるハイエナのように貴方の現金をかすめ取って行こうとします。

少し私が気になったところをピックアップして書きますね。

①マンション売却活動

数か月~1年以上かかるケースもある長い長い戦いですw

運が人並み外れてよい人か、相場より値段を下げて叩き売りでもしない限り簡単には売れません。

また、住みながら自宅マンションを売る方は、週末の内覧対応もあり興味のあるお客さんが多いとなるとなかなか気が休まらなくなります。

内覧前の家の掃除も時間のかかる作業になってきます。

物件の内覧対応は解説しているブロガーさんが多いので私のブログでは割愛しますが、これは避けて通れません。

覚悟しましょう。

 

私の経験からもう少しだけ補足的なアドバイスを付け加えると・・・

値下げをしながら売却する場合にちょっとだけ気を付けてほしいことがあります。

値下げをする際に不動産屋との契約をその都度結び直すのですが、その際に不動産屋の担当が勝手に(口頭でこちらに何も言わずに)契約書の契約期間を延長しようとする場合があります。

最初は最長の3カ月縛りで専任媒介契約(または一般媒介契約)を締結するのですが、例えば契約後2か月たって1回目の値下げをすると、不動産屋はその2か月経過後から新たに3カ月縛りの契約書にしようとするんですね。

これやられると値下げの都度3カ月縛りの契約が更新されてしまい、いつまで経ってもクソな不動産屋との契約を解除できないことになります。

子供だましのような本当にクソみたいなテクニックなんですが、結構引っかかってしまう人もいるんじゃないでしょうか。

私は初回の値下げのときに気が付きましたが。

 

そこで、

値下げの書類に判子を押す前に、必ずいつまでの契約か日付を確認してください。

本意じゃなくとも判子を押してしまうと負けです。

不動産屋を100%信頼せず契約書には必ず目を通してください。

不安なら値下げの契約する前に「次回契約書の有効期限を○月○日にしてください。その日まで売却の進捗が良ろしくなければ別の会社も検討しますので。」と宣言しておきましょう。

不動産屋の担当は”ギョッ!?”っとした顔をするかもしれませんがねw

 

また、これもクソ餓鬼レベルのテクニックだと思われるんですが、

契約終了日のギリギリになって、不動産屋の担当が「かなり買う気のある、筋の良さそうなお客さんから内覧の申込みが来ましたよ!ただ、希望日が契約終了日の翌週で、○○様との契約を延長しないとご紹介できないのですが・・・」

と言って来たります。

これに私、一回引っかかりまして1カ月契約延長してしまいました。

そのお客さんは内覧にはやって来て多少買いたいような素振りを見せはしましたが、その後の連絡は一切ありませんでした。

さすがの私も、この技には見事に一本取られてしまいましたねww

 

クソのような契約延長のテクニックだけは上手い不動産屋がいます。

まるで漫画の世界にみたいなことを平然とした顔でやってくるので、そういう連中と思って気を付けておくといいのかも?しれません。

引っかかると約1カ月~3カ月の時間をロスしてしまいますからね。

 

え?

「キミ、いったいどんな不動産屋と契約したんだよ?」

って・・・

この会社は東証一部上場企業でっせ、アニキ。

②買付申込~代金の決済まで

買付申込から代金の決済まで2~3カ月かかるのが通常です。

その間にキャンセルされると振り出しに戻ります。

融資特約などで買付申込が入ってもぬか喜びせずに気を引き締める必要があります。

商談が流れたときのダメージが半端じゃありません。

最低でも手付金をいただくまでは祝杯をあげないようにしてくださいね。

まあ、

この辺の詳しい解説をしているブロガーさんも多いのでこのブログ上では詳しい話は割愛しておきます。

③新しい家探し(賃貸?購入?)

次の住まい探しも並行で進めなくてはなりません。

・購入か賃貸かの決定

・売主(大家)との交渉

・買うなら約定と決済、借りるなら賃貸契約と初期費用の清算など

新しい住まいを購入する場合は当然ですが、借家に引っ越しするにしてもそこそこお金が必要です。

手元資金がカツカツだと次の家探しに難儀します。

こちらも計画的に進め交渉する必要があります。

 

また、仲介をしてくれた不動産屋は貴方のマンションが無事に売れて手元に最低どのくらい金があるかも知っています。

買い替えするにしても賃貸にするにしても、相場からして割高な物件や買い手の見つからない人気のない物件をやたら勧めてくる可能性がありますので注意してください。

手元に大金があると人間は気が緩み、ガードが甘くなります。

不動産屋はそんな人間の心理状態をよーく知っています。

もし、

  • せっかくマンションを高く売るのに成功しても、クソみたいなゴミ物件を高く買わされたら?
  • せっかくマンションを高く売るのに成功しても、不便で割高な高級賃貸物件を契約させされたら?

元も子もありませんよね。

④引っ越し活動

引っ越し活動もかなり体力を使いますし精神的にも疲労します。

・不用品の処分から荷物の整理や梱包など

引っ越し前に私は「これでもか!」っていうくらい不用品を処分しまくりました。

引越の前に「不用品をとにかく捨てる」をやるとその後が楽です。

まだ使えるものはリサイクルショップに持ち込んでもよし、使えないものは住み慣れた土地のルールで粗大ごみで捨てると処分費用も安くあがるでしょう。

それでも新居に引っ越してから、「ああ、これ要らなかった・・・」と捨てるものが出てきてしまい結局は不用品回収業者を呼びました。

不用品回収業者はどうしても高くなります。

知らない土地だとボッタくりに出会う可能性が高まりますから充分注意してください。処分費は1万円と言いながら、搬出費、運搬費などの名目で追加のお金を請求する悪徳業者も存在します。

もちろん優良な不用品回収業者さんも多く見極めが大事になるのですが、如何せんネット情報などの手掛かりが少ない業界なのです。

・引越業者の選定

半年以上続いたマンションの売却活動で私はもうヘトヘトでした。

そこで引越業者くらいは多少高くついても安心して任せられるところを選ぼうと、テレビCMでも有名な大手中の大手を選びました。

事前に見積したところ、やはり料金はやや高めでした。

まあそれはいいのですが、クソ忙しい引越当日、作業員の方が私に家電製品のセールスをしてくるんです。

古くなっているので冷蔵庫を買い替えませんか?洗濯機買い替えませんか?○○買い替えませんか?カタログすぐ持ってきますけど?

みたいな。

引越当日なんて荷解きや手続きでクソ忙しいのですから、そんな家電品のセールスされても困る訳です。

いきなりカタログ持ってこられてもどの家電製品がよくてお買い得なのか全く分かりませんし。

大手だけあって引越作業自体は丁寧でしたが、引っ越し当日の家電製品のセールスにはさすがに閉口しましたね・・・。

「なにそれ?う、うぜえ。」って感じで。

そこの会社は引越業だけではなく、新品家電のセールスを強化していると分かったのは引越しが終わったあとでした。

 

時間が無く、引っ越し作業などで疲労があると判断力が鈍ります。

人によっては押しに負けて、本当に買い替える必要があるのか?、性能はどうなのか?、果たして高いのか安いのか?よく分からないまま買ってしまうのかもしれませんね。

 

クソ忙しい引越の当日に頼んでもいない新品の家電製品を売り込んでくる・・・

うーん、これ知らなかったなあ。

もし知ってたら100%別の業者頼んでましたね。

なかなかのトラップです。

賛否両論あると思いますが大手引越業者だから何でも安心と油断してはいけません。

・ネット回線の営業

auひかり回線の引越手続きをしようとグーグル検索しました。

すると「auひかり回線の引越手続きはこちら!」

みたいなページがトップに出てきたので素直に案内に従って電話しました。

電話に出た担当者に手続きの仕方をいろいろ聞いていたら、「引っ越しにあたり今使っているプロバイダーを解約して新しいプロバイダーに契約し直してください。」と言うのです。

私は思わず、

「はあ?なんでプロバイダー変えなきゃいけないの?・・・」

その理由をよくよく話を聞いたら、電話したそこはauの引越手続きの部署ではなく、プロバイダーからのコミッション狙いで営業しているただの代理店でした

つまり・・・

電話してきた客に引越しのためという理由で今のプロバイダーを解約させ、別のプロバイダーで新規に契約させて手数料をもらうような商売だったのです。

私は途中で気が付きましたが、あぶなく騙されてプロバイダー変更しそうになりましたわ。

 

「auひかり回線の引越手続きはこちら!」

そんなページにはくれぐれも気を付けてください。なかなか巧妙にできています。

しかしまあ、ずいぶんこすっからいトラップですよねw

まぎらわしいっつーの。

・電力会社、ガス会社からの営業電話

「この機会に電気やガスを変えませんか?節約になりますよ!」みたいなヤツです。節約される金額は大したことないのに手続きは面倒です。

・プロバイダーからの営業電話

「この機会に電気やガスを変えませんか?節約になりますよ!」みたいなヤツです。節約される金額は大したことないのに手続きは(以下略

・保険屋からの営業電話

ネットで火災保険の一括見積を依頼したところ、見積は全く来ず、ネットで非常に評判の悪い保険代理店を紹介されました。

「一括見積のご依頼ありがとうございました。当サイトより保険代理店○○○をご紹介しますので、こちらとコンタクトして見積を貰ってください。」

みたいなメールが来たんです。

最初「なんで?」と思いましたが、これもよーく考えれば一種のトラップですね。

一括で見積しますよ!と言いながらその保険代理店○○○に誘導するという形の・・・

さて、

「なんじゃそれ?!」って思いメールをスルーしていたところ、その保険代理店○○○から1日に何度も営業電話が来まして・・・

頭に来たので電話も無視しました。

その後、2週間くらい毎日、一日2回以上着信ありましたね。

その会社はネット上の評判が悪すぎて既にボロボロ。

こんな会社に怒る気にもなりません。

しかし、これもまたこすっからいトラップですよねw

疲れますなあ。

 

結局、

近所で営業している保険代理店のオッチャンにお願いし、必要最低限の火災保険で思ったよりだいぶ安く契約締結できました。

そのオッチャンにも「よかったらこの際に生命保険に入りませんか?できれば見積だけでも・・・」と懇願されたんですが、ご近所ということもあってかゴリ押しはしてきませんでした。

ふぅ~・・・

⑤住所変更の諸手続き

上記①~④を終え、引っ越し先についたらようやく以下の諸手続きです。

・公共機関の住所変更

・金融機関の住所変更

・カード会社の住所変更

金融機関はマイナンバーカードがないと住所変更できない場合があります。注意しておいてください。

持ってない方は引っ越し前に作っておいた方がいいかも?

 

さて、

この辺まで来ればそろそろゴールです。

新天地での生活が待っていますよ^^

最後に

マンションの売却は、こんな長ーいプロセスの中で面倒な手続きを進めていきます。ストレスに悩まされたり、疲労でぶっ倒れそうになることもあるでしょう。

不動産関連は信頼のありそうな大手企業を含めて魑魅魍魎が渦巻いています。

心してかかってくださいね。

本当に、マンションの売却はおそろしく大変です。

私は散々苦労した末、目標金額のギリギリ範囲内、かつ買った時より少しですが高く売れました。

買主様には感謝です。

が、今から考えるとそこまで頑張る価値があったのかどうかは微妙なところではありますw

ご健闘をお祈りします!

さて、今回の記事はいかがでしたでしょうか?

もし貴方のマンションを早く高く売る一助になれれば幸いです。

お読みいただいた方のマンション売却活動がうまくいきますようお祈り申し上げます。

確かにトラップ(罠)はなかなかすさまじいですが、この記事をよく読んでいただき「こういうもんか。」とある程度知っていれば回避できるのも多いでしょう。

中古マンションの売却は、うまくいけば100万円単位、さらには1000万円単位で得になる一生のうちの数少ないチャンスでもあります。

がんばってみてください。

 

最後の最後に賭博黙示録カイジのセリフから、皆さまへ熱い言葉を贈ります!

「俺は自力で勝つことをあきらめてしまい

 こともあろうか最後に神に祈ってしまった。

 あの瞬間に俺の負けは決まっていた」

 

「期待するなっ…! 他人に…!

自分だっ…! 自分…!

自分を救うのは…自分だけ…!」

(賭博黙示録カイジ より)